Para comprar un Airbnb, la mayoría de los préstamos de renta corta piden entre 20% y 25% de enganche. Es un poco más que en una vivienda principal. Frente a una renta a largo plazo, queda en el mismo rango o ligeramente por encima. El préstamo se dimensiona sobre un ingreso que cambia con las temporadas, no sobre un contrato fijo de 12 meses. Aun así, comprar un Airbnb es totalmente financiable.
La razón del aumento es sencilla. El ingreso de una renta corta sube y baja con la ocupación y las tarifas por noche. Por eso el prestamista quiere un poco más de capital en el negocio como colchón. Dicho simple: el enganche le da confianza al prestamista. Ese ingreso no lo asegura un inquilino de un año.
Qué cambia el monto al comprar un Airbnb
Dentro de ese rango de 20%–25%, algunas cosas deciden dónde caes:
- Tipo de propiedad. Una casa unifamiliar de renta corta está en el extremo bajo. Un condominio sube un poco. Un condotel es un condominio dentro de un edificio tipo hotel. Es el más caro de financiar y muchas veces pide 25%–30% o más. Los prestamistas lo consideran de mayor riesgo.
- El mercado. Una propiedad en un mercado de renta corta probado soporta un enganche menor. Ahí ayudan los buenos números de AirDNA, el reporte de datos de mercado que usan los prestamistas. En cambio, un mercado débil o estacional empuja el enganche hacia arriba.
- Tu perfil. El crédito y las reservas siguen importando en un préstamo basado en ingreso. Además, un perfil más fuerte puede bajar el monto.
- Compra vs. cash-out. Comprar suele requerir el enganche más bajo. Sacar capital con un refinanciamiento cash-out deja más capital en el negocio.
No olvides las reservas
Los prestamistas de renta corta tienden a pedir más reservas que los de renta larga. Con frecuencia son seis meses de pagos (capital, interés, impuestos, seguro) en el banco después del cierre. Ese colchón extra existe por la misma razón que el enganche más alto: mantener la propiedad durante una temporada baja.
Compradores extranjeros
Si eres extranjero financiando un Airbnb, prevé el extremo más alto, normalmente 25%–30%. En ese caso el enganche cumple doble función. Cubre la variabilidad del ingreso de renta corta y también la falta de historial de crédito en EE.UU.
Presupuesta también los costos de cierre
Además del enganche, prevé aproximadamente entre 2% y 5% del precio de compra en el CFPB explica la relación préstamo-valor (en inglés). Saber ese número de antemano mantiene las cuentas honestas cuando evalúas un negocio.
Un caso típico
Un escenario que veo seguido: un inversionista comprando un Airbnb unifamiliar en un mercado vacacional fuerte. Da 20% de enganche y guarda seis meses de reservas en el banco. Lo calificamos por la proyección de AirDNA, el colchón satisface al prestamista, y cierra. En cambio, un condotel en el mismo mercado habría empujado el enganche hacia el 30%.
¿Listo para revisar tu negocio?
El monto exacto depende de tu propiedad y mercado específicos. Cuéntanos sobre tu negocio y te decimos cuánto enganche se necesita — en inglés o español.
Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
