Sí — un extranjero puede comprar y financiar un edificio de apartamentos en EE.UU. El préstamo califica por el ingreso del edificio. No hacen falta declaraciones de impuestos de EE.UU., un número de seguro social, ni crédito estadounidense. La misma lógica basada en ingreso que financia una sola renta escala hasta el multifamiliar. Por eso los edificios de apartamentos son uno de los activos estadounidenses más accesibles para un inversionista del extranjero.
Si has leído que necesitas años de historial financiero en EE.UU. para comprar aquí, ese es el mundo convencional. En cambio, el financiamiento de inversión funciona distinto.
Por qué el edificio carga el préstamo
En un préstamo basado en ingreso, el prestamista mira si la renta del edificio cubre el pago. Para 5+ unidades eso se mide con el NOI y el DSCR. En cambio, en 2–4 unidades se comparan las rentas contra el pago. Tu país de residencia y tu historial fiscal en EE.UU. no son la base de la aprobación. Tampoco lo es tu puntaje de crédito estadounidense. El edificio lo es. Eso es lo que abre la puerta para un inversionista extranjero.
Qué aportarás normalmente
- Un enganche mayor. El multifamiliar para extranjeros normalmente pide un poco más de enganche, muchas veces alrededor de 30% o más. Ese es el intercambio por un perfil más delgado en EE.UU.
- Reservas documentadas. Varios meses del pago, verificables, en una cuenta accesible.
- Identificación y documentación de fondos. Un pasaporte válido y una fuente de fondos clara y documentada, en lugar de un archivo de crédito de EE.UU.
Notablemente ausente de esa lista: un número de seguro social, declaraciones de impuestos de EE.UU., y un puntaje FICO estadounidense. No se requieren.
Comprar a través de una LLC de EE.UU.
La mayoría de los inversionistas extranjeros tienen su propiedad de inversión en EE.UU. a través de una LLC estadounidense. Además, los prestamistas están cómodos prestándole a una LLC para bienes raíces de propósito comercial. Es la estructura estándar. Sin embargo, su configuración y sus implicaciones fiscales y legales son tema para un abogado y asesor fiscal de EE.UU. El prestamista no cubre ese terreno.
Un caso típico
Un escenario que veo seguido: un inversionista viviendo en el extranjero compra un edificio pequeño de apartamentos totalmente arrendado. Lo hace a través de una LLC estadounidense recién formada. Calificamos el edificio por su NOI y confirmamos que pasa el DSCR. Además, estructuramos el enganche y las reservas según el programa para extranjeros. Sin declaraciones de impuestos de EE.UU. y sin número de seguro social. El préstamo descansa en el desempeño del edificio.
¿Listo para revisar un edificio?
Comprar un edificio de apartamentos en EE.UU. desde el extranjero es muy factible cuando los números funcionan. Cuéntanos sobre tu negocio y lo trazamos — en inglés o español.
Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
