Una propiedad de uso mixto se financia por su ingreso combinado. Piensa en apartamentos sobre locales comerciales en la planta baja. El prestamista la evalúa como un negocio comercial que mezcla rentas residenciales con contratos comerciales. Además, mira ambas mitades juntas. Por eso la mezcla es lo que da forma al préstamo.
Qué hace a una propiedad de uso mixto
El uso mixto combina espacio residencial y comercial en una propiedad. HUD también describe esa categoría. Por ejemplo: apartamentos sobre un local, unidades de vivienda-trabajo, u oficinas sobre comercios. Como parte del ingreso viene de inquilinos comerciales, toda la propiedad generalmente se evalúa como comercial. Eso aplica aunque la mayor parte de los metros cuadrados sean residenciales.
Cómo se junta el ingreso
El prestamista construye un solo ingreso operativo neto de ambos componentes. Es decir, las rentas residenciales más los contratos comerciales. Después resta los gastos operativos y mide el resultado contra la deuda. El lado residencial tiende a ser estable y fácil de valorar. En cambio, el lado comercial trae las mismas preguntas que cualquier local o espacio de oficina. Por ejemplo: calidad del inquilino, términos del contrato y vencimientos.
Por qué importa la parte comercial
Una propiedad de uso mixto mayormente residencial, con un pequeño local, se evalúa cerca de un edificio de apartamentos directo. En cambio, una que es mitad comercial carga más del perfil de riesgo del comercio. Ahí entran concentración de inquilinos, renovación de contratos y exposición a vacancia. Mientras más grande y menos estable sea la porción comercial, más se apoya el prestamista en esos fundamentos. Además, puede querer más capital.
Qué aportarás
Espera un enganche comúnmente en el rango de 25%–30% más reservas. La cifra exacta depende de la parte comercial, la fortaleza de los inquilinos y la ocupación en ambas partes. Como en todo negocio comercial, califica por el ingreso de la propiedad. En cambio, tu ingreso personal y tus declaraciones de impuestos pesan poco.
Un caso típico
Un escenario que veo seguido: un inversionista comprando un edificio de planta baja comercial. Tiene dos locales abajo y apartamentos arriba. Combinamos las rentas residenciales y los contratos comerciales en un solo NOI. Después pesamos la estabilidad de los inquilinos comerciales y confirmamos la cobertura. Así dimensionamos el préstamo. Como el ingreso residencial ancló el negocio y el comercio era estable, se evaluó sin problemas.
¿Estás viendo un edificio de uso mixto?
La mezcla de ingreso es toda la historia, y es una que leemos rápido. Cuéntanos sobre tu negocio y lo corremos — en inglés o español.
Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
