¿Cuánto enganche necesita un extranjero? La mayoría da entre 25% y 30% en propiedad de inversión en EE.UU. Es más que lo que daría un residente con buen crédito por la misma propiedad. La razón es simple: el enganche hace el trabajo que normalmente haría tu el CFPB explica la relación préstamo-valor (en inglés) estadounidense. Eso explica cuánto enganche necesita cada comprador.
Cuando un prestamista no puede evaluarte con un historial de crédito en EE.UU., tu capital toma ese lugar. Ese capital se convierte en el colchón de riesgo. Mientras más pongas, más comprometido estás en el negocio. Por eso el prestamista se siente más cómodo aprobando a un comprador que no pasa por los chequeos habituales. Ese intercambio — más enganche, menos obstáculos — es toda la estructura del financiamiento para extranjeros.
Cuánto enganche necesita cada perfil
El rango de 25%–30% no es arbitrario. Dónde caes dentro de él depende del perfil:
- Hacia 25% — una referencia de crédito internacional y reservas documentadas saludables. También ayuda una propiedad sencilla, como una casa de renta estándar o un multifamiliar pequeño.
- Hacia 30% o un poco más — un perfil más delgado. También un activo de mayor riesgo, como un condotel o una renta corta. En esos casos los prestamistas piden un colchón mayor.
Un enganche más fuerte también puede jugar a tu favor más allá de la aprobación. Más capital muchas veces significa una mejor tasa. Al final, eres un comprador de menor riesgo desde el día del cierre.
Más allá del enganche
Presupuesta dos cosas más para que nada te sorprenda en el cierre:
- Reservas — la mayoría de los programas quieren varios meses de pagos hipotecarios en el banco después del cierre. Eso incluye capital, interés, impuestos y seguro. Esto demuestra que puedes mantener la propiedad durante una vacancia.
- Costos de cierre — prevé aproximadamente entre 2% y 5% del precio de compra además de tu enganche.
De dónde puede venir el dinero
Tu enganche puede venir de tus cuentas en tu país — no necesita estar primero en un banco estadounidense. Lo que sí necesita es estar documentado y con antigüedad. El prestamista verifica el origen de los fondos como parte de la revisión estándar contra el lavado de dinero (AML). Por eso mantén registros limpios de dónde vino el dinero y transfiérelo con un rastro claro.
Un caso típico
Un escenario que veo seguido: un inversionista en el extranjero comprando una propiedad de renta en Florida de seis cifras medias. Da 25% de enganche desde su banco en su país, con algunos meses de reservas documentados. El enganche más las reservas hacen el trabajo pesado. Así el archivo de crédito vacío en EE.UU. nunca se vuelve el problema.
¿Listo para revisar tu negocio?
La forma más clara de saber tu monto exacto es analizar tu propiedad y perfil específicos. Cuéntanos sobre tu negocio y te decimos cuánto enganche se necesita — en inglés o español.
Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
