Sí. Puedes financiar una propiedad de inversión en EE.UU. siendo extranjero sin crédito americano de ningún tipo. El prestamista evalúa el ingreso de la propiedad y tu enganche. No pesa un puntaje de crédito estadounidense que nunca tuviste la oportunidad de construir. Aprobar sin crédito americano es lo normal en este programa.
Por qué confunde a tanta gente: una la guía de compra de vivienda del CFPB (en inglés) convencional en EE.UU. depende casi por completo de tu puntaje FICO. Ese puntaje se construye con años de cuentas de crédito en el país. Si nunca has vivido ni pedido crédito aquí, ese archivo está vacío. Un prestamista tradicional lee «vacío» como «no califica». Pero un archivo de crédito vacío no dice nada sobre si eres un buen pagador. Solo significa que el sistema estadounidense nunca te ha conocido. El financiamiento para inversionistas extranjeros existe precisamente para eso.
Qué evalúa el prestamista en lugar de un puntaje estadounidense
El criterio principal es la propiedad misma. Con un préstamo DSCR (índice de cobertura del servicio de la deuda), el prestamista hace una sola prueba. ¿La renta que produce la propiedad cubre el pago de la hipoteca? Una propiedad que genera flujo carga con el préstamo. No importa si tu crédito viene de São Paulo, Bogotá o de ningún lado.
Donde el crédito sí entra, normalmente tienes una de tres opciones:
- Un reporte de crédito internacional — muchos programas aceptan una referencia de crédito de tu país.
- Crédito alternativo — sirve un historial limpio de 12 a 24 meses de pagos de renta o vivienda. También puede servir una carta de tu banco.
- Sin crédito — varios programas DSCR no requieren ningún puntaje. Se basan por completo en la propiedad y tus reservas.
Qué necesitas aportar
Espera un enganche mayor que el de un residente con buen crédito. Los programas para extranjeros normalmente piden entre 25% y 30%. Además, piden reservas documentadas, con frecuencia varios meses de pagos en el banco. Ese es el intercambio por no necesitar un puntaje estadounidense. El flujo de la propiedad y tu capital asumen el riesgo que normalmente cubriría el historial de crédito. Las tasas en estos programas se ubican un poco por encima de las convencionales, por la misma razón. Conviene saberlo de antemano, y resulta perfectamente viable en un negocio que genera flujo.
¿Puedo calificar sin crédito americano?
Sí — y no necesitas esperar. Construir un historial de crédito en EE.UU. toma años. El propósito de estos programas es justamente que no tengas que hacerlo. Muchos inversionistas extranjeros financian su primera propiedad en EE.UU. sin ningún crédito local. Después van construyendo presencia con el tiempo, a medida que crecen.
Un caso típico
Uno que veo seguido: un inversionista con buenos ingresos y activos en el extranjero. No tiene archivo de crédito en EE.UU. y le interesa una propiedad de renta en Florida. No perseguimos un puntaje que no existe. Calificamos el préstamo por la renta de la propiedad y el enganche del inversionista, y el negocio cierra. El archivo de crédito vacío es un no-evento.
¿Listo para revisar tu negocio?
Si eres un inversionista extranjero sin crédito en EE.UU., un solo número importa. Es si la propiedad se paga sola. Cuéntanos sobre tu negocio y te decimos para cuánto califica — en inglés o español.
Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
