FIRPTA obliga al comprador a retener hasta el 15 por ciento del precio bruto de venta cuando una persona extranjera vende bienes raíces en Estados Unidos — descontado en el cierre, antes de que usted vea un dólar de ganancia. Clientes de Canadá y de América Latina nos preguntan qué es FIRPTA más que casi cualquier otra cosa. La respuesta corta: no es un impuesto adicional. Es un anticipo que el IRS guarda hasta que usted presenta su declaración. Conocer las reglas antes de publicar la propiedad puede evitar que decenas de miles de dólares queden en el limbo.
Qué es FIRPTA y a quién aplica
FIRPTA significa Foreign Investment in Real Property Tax Act de 1980. Aplica cuando el vendedor es una persona extranjera: alguien que no es ciudadano, residente permanente ni residente fiscal de Estados Unidos. El IRS convierte al comprador en el agente de retención, así que las compañías de título aplican la regla en cada cierre. Su pasaporte no cambia el resultado. Vendedores canadienses, argentinos, colombianos, chilenos y paraguayos enfrentan la misma retención, porque ningún tratado fiscal exime de FIRPTA.
Cuánto se retiene en el cierre
- Tasa estándar: 15 por ciento del precio bruto de venta — no de su ganancia.
- Tasa reducida del 10 por ciento: precio entre $300,001 y $1,000,000 cuando el comprador usará la casa como residencia.
- Exención total: precio de $300,000 o menos y el comprador certifica que vivirá en la propiedad la mayor parte del tiempo.
- Certificado de retención: el Formulario 8288-B del IRS puede bajar la retención a su impuesto real esperado antes del cierre.
La retención no es su impuesto final
El 15 por ciento se calcula sobre el precio completo, así que casi siempre supera el impuesto real sobre su ganancia. Por eso, a la mayoría de los vendedores extranjeros les deben dinero. Usted lo recupera al presentar una declaración de impuestos en Estados Unidos por el año de la venta, con un número ITIN y el Formulario 8288-A sellado del cierre. Los reembolsos suelen tardar varios meses, así que planifique su flujo de caja con ese calendario.
Planifique antes de firmar el contrato
Los mejores resultados con FIRPTA se organizan antes del cierre, no después. Quien solicita el certificado de retención temprano puede cerrar con solo su impuesto real retenido. Además, quien reinvierte en otra propiedad puede combinar la venta con financiamiento nuevo — pruebe la siguiente compra con nuestra calculadora DSCR. Este artículo es información general, no asesoría fiscal; coordinamos con contadores especializados en cada expediente.
Un caso típico
Una pareja canadiense vende su condominio en Sunny Isles Beach por $650,000 a un inversionista que lo rentará. Como el comprador no vivirá ahí, aplica el 15 por ciento estándar y se retienen $97,500 en el cierre. Su impuesto real sobre la ganancia ronda los $30,000. La primavera siguiente presentan declaraciones 1040-NR con sus ITIN y el 8288-A sellado, y el IRS les devuelve unos $67,500. Un certificado de retención presentado antes del cierre habría dejado la mayor parte de ese dinero en sus manos desde el primer día.
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Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
