El LTV — loan-to-value o relación préstamo-valor — es el monto del préstamo dividido entre el valor de la propiedad. En otras palabras, es el número que define tu enganche y el efectivo que llevas al cierre. Por ejemplo, un préstamo al 80% de LTV sobre una propiedad de $500,000 es un préstamo de $400,000 y un enganche de $100,000. Es decir, matemática simple con consecuencias grandes.
Cuál «valor» cuenta
En una compra, los prestamistas usan el menor entre el precio de compra y el avalúo. En cambio, en un refinanciamiento cuenta solo el avalúo. Por eso, refinanciar después de mejorar una propiedad puede liberar plusvalía que no pagaste. La el CFPB explica la relación préstamo-valor (en inglés) explica cómo funcionan los avalúos. Además, en un fix and flip algunos prestamistas prestan contra el valor después de reparaciones (ARV). Ese detalle cambia todo el cálculo.
Máximos típicos por tipo de propiedad
- Casas de renta y multifamiliar pequeño: hasta 80% en operaciones fuertes, aunque 75% es lo más común.
- Propiedad comercial (uso mixto, retail, oficinas, bodega): por lo general, 70–75%.
- Hoteles, terrenos y activos especiales: 60–70%. Es decir, entre más difícil sea revender el activo, más capital propio exige el prestamista.
- Extranjeros: normalmente 5–10% menos que el máximo estándar en cada categoría.
Por qué menos LTV compra mejor tasa
Todo prestamista pone precio al riesgo, y el LTV es su medida favorita. Ese porcentaje define tu enganche desde el primer día. Por ejemplo, bajar de 80% a 70% suele mejorar la tasa de forma notable. Además, en préstamos DSCR también mejora el ratio. Es decir, un préstamo más chico significa un pago más chico contra la misma renta.
Un caso típico: el LTV define tu enganche
Un escenario que veo seguido: un inversionista estira el apalancamiento al máximo en una propiedad justa. Al 80% de LTV, el DSCR queda en 0.98 y el expediente se atora. En cambio, al 75% — un incremento más de enganche — el ratio libra 1.05 y la tasa baja. Como resultado, la misma propiedad cierra en tres semanas.
¿No sabes dónde cae tu operación?
Primero, dinos el tipo de propiedad, el precio y la renta esperada. Después, te decimos el LTV realista — y tu enganche real — en 24 horas. Cuéntanos de tu operación, en inglés o en español.
Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
