Los préstamos ITIN y los préstamos para extranjeros abren la puerta hipotecaria en Estados Unidos sin número de Seguro Social — pero sirven a dos compradores distintos, y elegir el programa equivocado cuesta meses. La línea divisoria es simple: los préstamos ITIN son para quienes viven y trabajan en Estados Unidos, mientras que los préstamos para extranjeros son para inversionistas que viven en el exterior. Todo lo demás — documentos, enganche, ocupación, tasas — se deriva de ese único hecho.
Dos programas, una meta
Ambos programas existen porque millones de buenos deudores no encajan en el molde de FICO y W-2. Ninguno es un préstamo de dinero duro: los dos son hipotecas completas a 30 años con prestamistas establecidos, y los dos cierran en Florida cada semana. Además, ambos tienen tasas algo mayores que las convencionales. La diferencia real es a quién espera encontrar el underwriter al otro lado del expediente.
Cómo funcionan los préstamos ITIN
Un préstamo ITIN está diseñado para quien vive y trabaja en EE. UU. y declara impuestos con un Número de Identificación Personal del Contribuyente del IRS en lugar de un Seguro Social. El prestamista verifica ingreso real: declaraciones de impuestos, W-2 o 1099, talones de pago, o 12 a 24 meses de estados de cuenta si trabaja por cuenta propia. Muchos programas ITIN permiten vivienda propia, y el enganche parte de 15 a 20 por ciento. El crédito alternativo — renta, servicios, historial de remesas — puede reemplazar un expediente de crédito corto.
Cómo funcionan los préstamos para extranjeros
Un préstamo para extranjeros está diseñado para un inversionista que vive en el exterior y quizás nunca pise la propiedad. No hay ingreso estadounidense que verificar, así que califica la propiedad: el avalúo incluye un estudio de renta de mercado y el prestamista confirma que la renta cubre el pago mensual completo — el modelo DSCR. Calcule 25 a 30 por ciento de enganche, reservas de 6 a 12 meses, pasaporte y una carta de referencia bancaria. La ocupación es solo de inversión. Pruebe su propiedad objetivo con nuestra calculadora DSCR antes de hacer una oferta.
La forma rápida de elegir
Haga cuatro preguntas y la respuesta casi se elige sola:
- ¿Dónde vive? En EE. UU. → préstamo ITIN. En el exterior → préstamo para extranjeros.
- ¿Qué ingreso puede mostrar? Declaraciones o estados de cuenta en EE. UU. → ITIN. Solo la renta de la propiedad → DSCR para extranjeros.
- ¿Vivirá en la casa? La vivienda propia es una ventaja del préstamo ITIN; los préstamos para extranjeros son solo de inversión.
- ¿Cuánto enganche? De 15 a 20 por ciento en expedientes ITIN, de 25 a 30 por ciento para extranjeros.
El caso límite más común es el comprador que tiene ITIN pero vive en el exterior. El prestamista trata ese expediente como préstamo para extranjeros, porque la residencia pesa más que el número. Los préstamos ITIN siguen la vida del deudor en EE. UU., no el número en sí.
Un caso típico
Dos primos compran el mismo mes. Uno vive en Hialeah desde hace nueve años, declara con ITIN y tiene un negocio de drywall; compra una casa de $340,000 para vivir, con 20 por ciento de enganche y un préstamo ITIN, calificando con 12 meses de estados de cuenta. La otra vive en Bogotá; compra un condominio de $300,000 en Kendall como renta, con 30 por ciento de enganche y un préstamo DSCR para extranjeros — renta de mercado de $2,400 contra un pago completo de $2,050, un DSCR de 1.17 — y firma todo apostillado desde Colombia. Misma familia, mismo mes, dos programas distintos — y los dos cierran.
¿No sabe cuál expediente es el suyo?
Alpha Equity Lending maneja programas ITIN y para extranjeros en paralelo cada semana, así que colocamos su expediente bien a la primera. Cuéntenos dónde vive, qué ingreso tiene y qué quiere comprar por nuestra página submit your deal y lo emparejamos con el programa correcto — en inglés o español.
Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
