FIRPTA pone la carga tributaria en una parte inesperada: cuando usted compra una propiedad en Estados Unidos a un vendedor extranjero, usted — el comprador — es el agente de retención, y el IRS puede cobrarle a usted el impuesto del vendedor si el dinero nunca llega. La mayoría lo descubre en la mesa de cierre. Entender FIRPTA para compradores antes de firmar el contrato convierte una regla intimidante en una lista de verificación que su agente de cierre maneja cada semana.
Por qué el comprador es el agente de retención
El IRS no puede perseguir fácilmente a un vendedor que vive en Buenos Aires o Toronto después de que el dinero sale del país. Por eso la ley FIRPTA invierte el deber: quien entrega el dinero debe retener una parte. Nuestra guía sobre qué es FIRPTA cubre el lado del vendedor; este artículo cubre el suyo.
Cuánto debe retener
La regla general es 15 por ciento del precio bruto de venta — no de la ganancia del vendedor. Hay dos excepciones. Si el precio es de $300,000 o menos y usted usará la casa como su residencia, no se retiene nada. Si el precio está entre $300,000 y $1,000,000 y usted la usará como residencia, la tasa baja al 10 por ciento. Las compras de inversión nunca califican para estos descuentos.
FIRPTA para compradores: los Formularios 8288 y 8288-A y el plazo de 20 días
FIRPTA para compradores funciona con dos formularios y un plazo estricto:
- Formulario 8288: la declaración que usted firma como agente de retención, reportando la venta y el monto retenido.
- Formulario 8288-A: el comprobante de retención del vendedor, presentado por duplicado para que el IRS le acredite el depósito.
- 20 días: los formularios y el dinero retenido deben llegar al IRS dentro de los 20 días siguientes al cierre.
- Tarde significa responsabilidad: el impuesto, las multas y los intereses recaen sobre usted personalmente si el plazo se vence.
En la práctica, la compañía de título o el agente de cierre prepara y presenta todo desde el escrow. Su trabajo es confirmar que alguien sea claramente dueño de la tarea antes del día del cierre. Los detalles están en la página del Formulario 8288 del IRS.
Qué lo protege como comprador
Dos documentos lo sacan del riesgo. Una certificación de estatus no extranjero — el vendedor jura bajo pena de perjurio que es persona estadounidense, con su número de contribuyente — termina el análisis FIRPTA por completo. Y cuando el vendedor presentó un Formulario 8288-B para reducir la retención FIRPTA, el monto retenido espera en escrow hasta que el IRS responda, en lugar de correr contra el plazo de 20 días. Nunca acepte un «no soy extranjero» de palabra; exija la certificación firmada en el expediente. Este artículo es información general, no asesoría fiscal; coordinamos con contadores especializados en cada expediente.
Un caso típico
Un inversionista de Miami compra un condominio de $480,000 en Brickell a una dueña chilena. El contrato identifica a la vendedora como extranjera, así que la compañía de título retiene $72,000 — el 15 por ciento — en el cierre. Presenta los Formularios 8288 y 8288-A con el pago el día 12 de 20. La copia sellada del 8288-A luego respalda el reembolso de la vendedora en su 1040-NR. El comprador firma dos páginas adicionales y nunca toca el riesgo. Así se maneja FIRPTA para compradores: rutina, documentos y puntualidad.
¿Compra a un vendedor extranjero?
Alpha Equity Lending financia operaciones en los dos lados de FIRPTA — vendedores extranjeros que salen y compradores locales que entran. Si su compra involucra a un vendedor extranjero, cuéntenos por nuestra página submit your deal y nos aseguramos de que el financiamiento y la retención cierren limpios — en inglés o español.
Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
