Los préstamos comerciales para extranjeros permiten comprar propiedad comercial en Estados Unidos — bodegas, condos de oficina, plazas pequeñas — sin puntaje de crédito estadounidense, porque el ingreso propio del edificio carga el expediente. Los lectores de esta serie ya conocen las dos mitades de esa frase. Los programas para extranjeros financian casas de renta a no residentes, y los programas de saldo pequeño financian edificios comerciales con su renta. Al juntarlos, un comprador en Bogotá o Santiago puede ser dueño de una bodega en Doral igual que un inversionista de Miami.
Donde se encuentran dos programas conocidos
Del lado residencial, los préstamos para extranjeros califican una casa de renta con su renta de mercado, sin FICO, sin número de Seguro Social y sin declaraciones de impuestos en EE. UU. Del lado comercial, los préstamos comerciales de saldo pequeño califican un edificio con su ingreso neto operativo. Los préstamos comerciales para extranjeros combinan ambos: la propiedad prueba el ingreso, y su pasaporte y referencias bancarias reemplazan al historial de crédito local.
Términos de los préstamos comerciales para extranjeros
La caja se parece al resto del mundo de saldo pequeño, con un ajuste. Los montos van de unos $100,000 a $5 millones con plazos hasta 30 años, y la mayoría de los programas quiere que el ingreso neto cubra el pago entre 1.10 y 1.25 veces — pruebe el suyo con nuestra calculadora DSCR. El ajuste es el apalancamiento: donde el inversionista local ve del 70 al 80 por ciento del valor, el no residente debe calcular un escalón menos, muchas veces del 60 al 70 por ciento, más reservas de 6 a 12 meses y una prima moderada de precio.
Los documentos que cargan el expediente
La lista se reparte entre usted y el edificio:
- Su identidad: un pasaporte vigente y, en muchos programas, copia de su visa o sello de entrada.
- Su dinero: el enganche y las reservas con un rastro claro, idealmente con historial en una cuenta en EE. UU. o internacional.
- Su historial bancario: una carta de referencia de su banco o un reporte de crédito internacional, en lugar del FICO.
- La propiedad: el rent roll, los contratos, el estado operativo de los últimos doce meses y el avalúo con rentas de mercado.
Cerrar desde el extranjero — y planificar la salida
La mayoría de los compradores no residentes cierra en una LLC de Florida, abre una cuenta bancaria en EE. UU. para las rentas y firma en un consulado o con un poder notarial apostillado — sin subir a un avión. Solicite temprano su ITIN con el Formulario W-7 del IRS; lo necesitará para el expediente del préstamo y otra vez en la venta, cuando la retención de FIRPTA puede tomar hasta el 15 por ciento del precio bruto si no planifica con tiempo. Este artículo es información general, no asesoría fiscal; coordinamos con contadores especializados en cada expediente.
Un caso típico
Una inversionista de Bogotá compra una bodega de naves pequeñas de $900,000 en Medley con dólares guardados por años en el exterior. Al 65 por ciento del valor, el préstamo es de $585,000 a plazo de 30 años. El rent roll cobra $84,000 al año, y después de impuestos, seguros, administración y reserva por vacancia, el NOI queda en $63,000 — con cobertura de 1.20, suficiente para soportar un pago anual de hasta $52,500, y el pago propuesto queda por debajo. Firma con un poder notarial apostillado y cierra en su LLC de Florida sin salir de Colombia.
¿Compra propiedad comercial en Estados Unidos desde el exterior?
Alpha Equity Lending estructura préstamos comerciales para extranjeros en toda Florida — bodegas, condos de oficina y plazas comerciales para compradores de Canadá, Latinoamérica y Europa. Cuéntenos sobre el edificio por nuestra página submit your deal — en inglés o español.
Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
