Sí — puedes refinanciar una propiedad de inversión sin entregar una sola declaración de impuestos, W-2, o talón de pago. Un refinanciamiento DSCR califica por la renta de la propiedad medida contra el nuevo pago, no por tu ingreso personal. Además, funciona tanto para un refinanciamiento de tasa-y-plazo como de retiro de efectivo. De hecho, es una de las herramientas más útiles que tiene un inversionista.
¿Por qué sin declaraciones de impuestos?
En un refinanciamiento basado en ingreso, la pregunta no es «¿cuánto ganas tú personalmente?». Más bien, es «¿la renta de esta propiedad cubre su pago?». Ese es el DSCR. Como la propiedad responde la pregunta, el prestamista no necesita tus declaraciones de impuestos para evaluarlo. En otras palabras, tu ingreso personal simplemente no es la base de la aprobación.
A quién ayuda más
- Inversionistas por cuenta propia cuyas declaraciones son complicadas o no reflejan el flujo de efectivo real.
- Inversionistas con muchas deducciones — aquí no importan las deducciones que bajan tu ingreso gravable. En cambio, en un préstamo convencional te hundirían.
- Extranjeros sin ninguna declaración de impuestos en EE.UU.
- Cualquiera que simplemente esté cansado de documentar cada línea de su vida financiera para refinanciar una propiedad que se paga sola.
Qué muestras en su lugar
En lugar de declaraciones de impuestos, el expediente se apoya en la propiedad y unos pocos elementos sencillos. Primero, el contrato de arrendamiento o la renta de mercado de un tasador, para establecer el ingreso. Segundo, la tasación, para establecer el valor. También, tu puntaje de crédito pasando el piso del programa y reservas documentadas. En resumen, limpio y centrado en la propiedad.
También funciona para retiro de efectivo
Esto no se limita a cambiar por una mejor tasa. También puedes sacar plusvalía — un refinanciamiento con retiro — de la misma forma y sin declaraciones. Eso sí, el pago mayor todavía debe pasar el DSCR, y el préstamo debe mantenerse dentro del límite de préstamo-a-valor para retiro. Así, los inversionistas liberan capital para el siguiente negocio sin abrir sus declaraciones de impuestos.
Un caso típico
Un escenario que veo seguido: un inversionista por cuenta propia cuyas declaraciones muestran ingreso bajo después de las deducciones. Sin embargo, su renta tiene plusvalía real. Un retiro convencional se atascaría en las declaraciones. En cambio, refinanciamos por la renta de la propiedad — pasa el DSCR — y sacamos plusvalía, sin declaraciones. Al final, las deducciones que habrían sido un problema nunca entraron en la conversación.
¿Listo para refinanciar?
Si tus declaraciones de impuestos no cuentan la historia real, un refinanciamiento basado en ingreso quizás sí. Por eso, cuéntanos sobre tu negocio y lo corremos con los números de la propiedad — en inglés o español.
Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
