En una propiedad de inversión, un refinanciamiento de tasa-y-plazo procede muchas veces de inmediato. Para uno de retiro de efectivo, la mayoría de los prestamistas quieren un período de «seasoning». Hablamos de unos meses de propiedad, antes de basar el préstamo en el nuevo valor tasado. Esa regla de espera es la pregunta de tiempo más grande para los inversionistas. Además, pesa mucho para cualquiera que use la estrategia BRRRR.
Qué significa «seasoning»
El seasoning es simplemente cuánto tiempo has sido dueño de la propiedad. A veces también cuenta cuánto tiempo lleva el préstamo actual. Todo eso pesa antes de que un prestamista la refinancie. El reloj importa más en el retiro de efectivo. Ahí el prestamista quiere ver que has conservado el activo. Solo después te deja sacar plusvalía con base en una nueva valuación más alta.
Tasa-y-plazo: normalmente poca o ninguna espera
Si solo estás mejorando tus condiciones, el seasoning suele ser mínimo o se omite. Por ejemplo: una tasa más baja, una tasa fija, o reemplazar un préstamo por vencer. Eso pasa porque no estás extrayendo plusvalía. El riesgo del prestamista casi no cambia.
Retiro de efectivo: unos meses es común
Para un retiro basado en el valor tasado actual de la propiedad de inversión, muchos prestamistas piden tenencia previa. Comúnmente hablamos de tres a seis meses, aunque varía según el programa. Antes de ese punto, algunos todavía permiten un retiro. Sin embargo, lo basan en tu precio de compra original y no en el valor actual más alto. Por eso limita cuánto puedes sacar.
La excepción de financiamiento diferido
Hay un detalle útil para los compradores en efectivo. Si compraste la propiedad con efectivo, algunos programas te dejan sacar efectivo poco después del cierre. Ese mecanismo se llama «financiamiento diferido». Además, llega hasta tu precio de compra, sin la espera usual. Las reglas de Fannie Mae describen esta opción de financiamiento diferido. Así es como los inversionistas que ganan negocios con efectivo recuperan su capital rápidamente.
Por qué esto impulsa la estrategia BRRRR
BRRRR — comprar, renovar, rentar, refinanciar, repetir — vive y muere del seasoning. Compras una propiedad por debajo de su valor, la renovas y la rentas. Después refinancias para recuperar tu capital y hacerlo de nuevo. El período de seasoning es la pausa entre «renovación lista» y «refinanciamiento fondeado». Por eso conocer la regla exacta de tu prestamista te dice qué tan rápido gira el ciclo.
Un caso típico de propiedad de inversión
Un escenario que veo seguido: un inversionista compra y renova una renta, y luego la arrienda. Después quiere de vuelta su capital de renovación. Alineamos el refinanciamiento con retiro justo después de la ventana de seasoning. Tasamos al valor mejorado y devolvemos su plusvalía. Así queda libre para ir a comprar la siguiente. Sincronizar el refinanciamiento con la regla de seasoning es lo que mantiene la estrategia en movimiento.
¿Listo para sincronizar tu refinanciamiento?
Saber exactamente cuándo puedes refinanciar — y sobre qué valor — es la clave para mantener el capital en movimiento. Cuéntanos sobre tu negocio y trazamos el tiempo — en inglés o español.
Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
