Los inversionistas argentinos han usado los bienes raíces de Florida como refugio en dólares durante décadas — y hoy pueden comprar, financiar y vender una renta en Estados Unidos sin tener puntaje de crédito estadounidense. El plan tiene tres capítulos: comprar en dólares, financiar con la renta de la propiedad y planificar FIRPTA en la salida. Las familias de Buenos Aires, Córdoba y Rosario conocen bien el primer capítulo. En los otros dos, la buena planificación ahorra dinero de verdad.
Por qué los inversionistas argentinos eligen Florida
Una renta en el sur de Florida genera dólares, queda fuera del alcance de la inflación y del cepo cambiario, y se administra por completo desde el exterior. Zonas como Aventura, Key Biscayne y Brickell tienen comunidades argentinas consolidadas, administradores que hablan español y demanda constante de inquilinos. Para quien ya guarda dólares fuera de Argentina, una propiedad en Florida convierte capital inmóvil en ingreso mensual.
Financiar sin crédito estadounidense
No hace falta pagar todo de contado. Los préstamos para extranjeros califican la propiedad y no al deudor: el avalúo incluye un estudio de renta de mercado, el prestamista compara esa renta contra el pago mensual completo, y un DSCR de 1.0 o más sostiene el expediente. Calcule un enganche de 25 a 30 por ciento, reservas de 6 a 12 meses y tasas algo mayores que las de un residente. Pruebe su propiedad objetivo con nuestra calculadora DSCR antes de firmar un contrato.
Mover dinero que el prestamista pueda verificar
Para la mayoría de los inversionistas argentinos, el rastro del dinero es la parte más difícil del expediente — no las matemáticas de la renta. El prestamista y la compañía de título pedirán:
- Dólares con historial: los fondos que ya están en una cuenta en EE. UU. o en el exterior cierran más rápido y más limpio.
- Rastro claro: estados de cuenta que muestren dónde ha estado el enganche y cómo se movió.
- Referencia bancaria: una carta de su banco o un reporte de crédito internacional reemplaza al FICO.
- Plan de cierre remoto: firmar en el consulado de EE. UU. en Buenos Aires, o apostillar el paquete con un poder notarial.
FIRPTA cuando usted vende
La salida es donde más rinde la planificación. FIRPTA permite que el IRS retenga hasta el 15 por ciento del precio bruto de venta en el cierre — un depósito a cuenta de su impuesto real, no el impuesto en sí. Nuestra guía sobre qué es FIRPTA explica la mecánica, y un Formulario 8288-B presentado antes del cierre puede reducir la retención FIRPTA a su impuesto real esperado. Argentina no tiene un tratado fiscal integral con Estados Unidos, y la propiedad también debe reportarse en su país, así que ambos lados del expediente pertenecen a un contador especializado. Este artículo es información general, no asesoría fiscal; coordinamos con contadores especializados en cada expediente.
Un caso típico
Una familia de Buenos Aires compra un condominio de $380,000 en Aventura con dólares guardados por años en una cuenta de Miami. Da 30 por ciento de enganche y financia $266,000 con un préstamo DSCR para extranjeros; el estudio de renta muestra $2,850 contra un pago completo de $2,420 — un DSCR de 1.18. Firman con un poder notarial apostillado y nunca suben a un avión. Cinco años después venden en $460,000: un 8288-B presentado antes del cierre limita la retención a su impuesto real de unos $14,000, en lugar de $69,000 atrapados durante un año.
Un condominio de lujo en Hallandale Beach para una compradora de Argentina, con 25% de enganche
- OperaciónCompra con programa para extranjeros
- PropiedadCondominio de lujo frente al mar
- UbicaciónHallandale Beach, FL
- CierreFebrero de 2022
25% de engancheen una compra con programa para extranjeros
La situación
Una compradora que vive en Argentina quería comprar un condominio de lujo en una de las torres frente al mar de Hallandale Beach y financiar la mayor parte del precio.
El reto
Sus ingresos y sus finanzas estaban en Argentina, así que el prestamista de EE. UU. necesitaba documentarlos de una forma en la que pudiera confiar.
Cómo se cerró
Documentamos sus finanzas con una carta de su contador público en Argentina, y el prestamista aprobó el préstamo con 25% de enganche.
El resultado
Cerró la compra en febrero de 2022, financiando el 75% del precio.
Los programas y las condiciones cambian: este préstamo cerró en 2022, y hoy los programas para extranjeros suelen pedir alrededor de 30% de enganche. Los resultados dependen de la propiedad, del comprador y de las condiciones del mercado. Datos del cliente anonimizados. Ver más casos de éxito.
¿Invierte desde Argentina?
Alpha Equity Lending trabaja con inversionistas argentinos en todo el sur de Florida — financiamiento sin crédito estadounidense, tiempos del ITIN y planificación de FIRPTA junto a su contador especializado. Cuéntenos sobre la propiedad que busca por nuestra página submit your deal y trazamos el ciclo completo con usted — en inglés o español.
¿Tiene más preguntas? Nuestra guía hipoteca para extranjeros: 30 preguntas y respuestas cubre desde el enganche y las reservas hasta FIRPTA y el impuesto sucesorio.
Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
