Una hipoteca para extranjeros le permite financiar una propiedad de inversión en EE. UU. sin crédito americano ni Seguro Social, calificando con la renta del inmueble.
Estas son las 30 preguntas que más se hacen los inversionistas latinoamericanos antes de financiar en Estados Unidos, de Colombia y México a Argentina, Chile o Perú. Las respondemos de forma directa y sin promesas. Todo lo que sigue aplica a propiedades de inversión: no financiamos vivienda principal ni segunda vivienda.
Contenido
- Elegibilidad: quién puede calificar
- Programas y cómo se califica
- Enganche, reservas y origen de los fondos
- Costos y condiciones del préstamo
- Proceso y cierre a distancia
- Tipos de propiedad, LLC y refinanciamiento
- Impuestos y salida
Elegibilidad: quién puede calificar
1. ¿Puede un extranjero obtener una hipoteca en Estados Unidos?
Sí. Un extranjero que vive fuera de EE. UU. puede financiar una propiedad de inversión sin ser ciudadano ni residente. Lo hace con programas diseñados para inversionistas extranjeros, que ofrecen sobre todo prestamistas no bancarios.
La condición clave es el uso del inmueble: debe ser una propiedad de inversión, destinada a renta. Estos programas no financian vivienda principal ni segunda vivienda. En la práctica, el prestamista revisa cuatro cosas: su identidad, el origen de su dinero, sus reservas y la propiedad misma. Lo explicamos en detalle en nuestra guía de hipoteca para extranjeros en EE. UU.
Los residentes de la mayoría de los países de América Latina califican, con dos excepciones a tener en cuenta. Algunos prestamistas excluyen países bajo sanciones de EE. UU. o considerados de alto riesgo en materia de lavado de dinero. Además, una ley de Florida de 2023 limita las compras de personas domiciliadas en ciertos “países de interés”, lista que incluye a Cuba y a Venezuela. Salvo excepciones limitadas, no pueden comprar a menos de 10 millas de instalaciones militares o de infraestructura crítica. Si ese es su caso, revíselo con un abogado antes de firmar.
2. ¿Necesito visa o green card para calificar?
No necesita green card, y en muchos programas tampoco una visa vigente. El documento indispensable es un pasaporte válido. Algunos prestamistas piden además una visa de EE. UU. o el registro de entrada I-94; otros no, sobre todo si usted firma desde su país.
Lo que sí suelen pedir es una forma de confirmar su historial financiero fuera de EE. UU., normalmente cartas de referencia de su banco. La visa pesa más cuando usted viaja para firmar o cuando las políticas del prestamista la exigen.
Los ciudadanos chilenos viajan con el Programa de Exención de Visa (ESTA), y algunos prestamistas aceptan ese registro en lugar de la visa. Lo explicamos en la guía para inversionistas chilenos en Florida.
Si usted ya es residente permanente o ciudadano de EE. UU., no necesita un programa para extranjeros: los programas para residentes suelen ser más sencillos.
3. ¿Necesito historial de crédito en EE. UU.?
No. En muchos programas para extranjeros no se exige un puntaje de crédito estadounidense. En su lugar, el prestamista verifica su comportamiento financiero en su país.
Las alternativas más comunes son:
- Un reporte de crédito internacional, cuando existe en su país (por ejemplo, de centrales de riesgo como Datacrédito en Colombia o Buró de Crédito en México).
- Cartas de referencia de su banco, normalmente dos, que confirmen la relación y el buen manejo de sus cuentas.
- Prueba de un crédito hipotecario o de vehículo en su país, pagado o al día.
Si usted sí tiene algo de historial en EE. UU., por ejemplo por una tarjeta de crédito antigua, puede ayudar a mejorar las condiciones. No tenerlo no lo descalifica: es un tema de documentación, no de elegibilidad. Más detalles en nuestra guía para el inversionista extranjero sin crédito americano.
4. ¿Necesito número de Seguro Social (SSN) o ITIN?
No necesita Seguro Social para obtener el préstamo y, en general, tampoco ITIN. El prestamista lo identifica con su pasaporte y verifica su perfil con documentos de su país.
Ahora bien, aunque el préstamo no lo exija, es muy probable que usted necesite un ITIN más adelante. El ITIN es el número que el IRS asigna a quien debe declarar impuestos en EE. UU. y no tiene derecho a Seguro Social. Lo necesitará para declarar la renta de la propiedad y para acreditar la retención de FIRPTA cuando venda. Se solicita con el Formulario W-7, normalmente junto con su primera declaración.
Si compra a través de una LLC, la compañía necesitará su propio número de identificación fiscal (EIN), que un extranjero puede obtener sin Seguro Social. Lo explicamos en cómo comprar una propiedad en EE. UU. sin Seguro Social.
5. ¿Comprar una propiedad en EE. UU. me da visa o cambia mi estatus migratorio?
No. Ser dueño de una propiedad en EE. UU. no le da visa, residencia ni permiso para trabajar en el país. Por sí sola, tampoco afecta la visa que usted ya tenga.
Las visas de inversionista funcionan con otras reglas. La visa E-2 exige invertir en un negocio real y en operación, y una propiedad de renta pasiva, por lo general, no es suficiente. La EB-5 tiene requisitos propios de monto y de creación de empleos.
Un punto práctico: la visa de turista no le permite trabajar en EE. UU. Por eso, la mayoría de los inversionistas extranjeros contrata a un administrador de propiedades que se ocupa de inquilinos, cobros y mantenimiento. Recuerde también que una propiedad financiada como inversión no está pensada para que usted viva en ella.
Esto es información general, no asesoría migratoria; para su caso, consulte con un abogado de inmigración. Más contexto en comprar propiedad y estatus migratorio.
Programas y cómo se califica
6. ¿Cómo califico si no tengo ingresos en EE. UU.?
Con la renta de la propiedad. La mayoría de los programas para extranjeros califica el préstamo con lo que el inmueble genera, no con su salario. En el mercado se le llama préstamo DSCR, por la sigla en inglés del índice de cobertura de la deuda.
La idea es simple: se divide la renta mensual entre el pago mensual completo. Ese pago incluye capital, intereses, impuesto predial, seguro y cuota de condominio, si la hay.
Ejemplo ilustrativo: si la propiedad se renta en $3,000 al mes y el pago completo es de $2,500, la cobertura es de 1.20. La renta cubre el pago y sobran $500.
Muchos programas buscan una cobertura de al menos 1.0. Algunos aceptan menos a cambio de más enganche o más reservas. La renta se toma del contrato de arrendamiento o, si la propiedad está vacía, del análisis de renta de mercado que hace el tasador. Lo explicamos en qué es un préstamo DSCR.
7. ¿Puedo calificar con los ingresos que tengo en mi país?
Sí, en algunos programas, pero casi siempre es el camino más largo. Calificar con ingresos del exterior exige demostrarlos con documentos que un prestamista de EE. UU. pueda verificar.
Eso suele incluir declaraciones de renta de su país, estados de cuenta y certificaciones de su contador. Si usted es empresario, también los estados financieros de su compañía. Todo debe llevar traducción certificada al inglés. El prestamista además convierte sus ingresos a dólares, y una devaluación puede reducir el monto con el que califica.
Por eso la mayoría de los inversionistas latinoamericanos prefiere calificar con la renta de la propiedad: hay menos papeles y no depende del tipo de cambio. La vía de ingresos tiene sentido cuando la renta no alcanza a cubrir el pago, por ejemplo en propiedades con renta baja frente a su precio.
Comparamos ambos caminos en nuestra guía para financiar una propiedad en EE. UU. siendo extranjero.
8. ¿Qué bancos de EE. UU. prestan a extranjeros?
Pocos, y casi siempre con condiciones. Algunos bancos grandes y bancos internacionales con presencia en Miami prestan a extranjeros, pero lo hacen sobre todo con clientes de banca privada. Es decir, con personas que ya mantienen inversiones importantes en esa entidad.
Para el resto de los inversionistas, la puerta del banco suele estar cerrada o ser muy estrecha. Los bancos tradicionales piden historial en EE. UU., ingresos verificables o una relación previa. Muchos tampoco financian condominios no garantizables ni propiedades a nombre de una LLC.
Por eso, la mayoría de los extranjeros que compran propiedades de inversión se financia con prestamistas para inversionistas no bancarios. Son entidades especializadas en préstamos con fines comerciales: califican con la renta y aceptan pasaporte, LLC y cierre a distancia.
No publicamos una lista de bancos porque sus políticas cambian con frecuencia. Lo útil es comparar varias opciones con su caso real, que es lo que hacemos en nuestra página de hipoteca para extranjeros en EE. UU.
9. ¿Qué conviene más: un banco o un prestamista para inversionistas?
Depende de su perfil, pero para la mayoría de los extranjeros el prestamista para inversionistas es el camino más práctico. El banco puede ofrecer mejores condiciones a quien ya es cliente de banca privada. El prestamista para inversionistas ofrece más flexibilidad a todos los demás.
- Banco: puede tener mejor precio, pero suele pedir una relación previa, depósitos o inversiones con la entidad, y es más estricto con el tipo de propiedad.
- Prestamista para inversionistas: califica con la renta y acepta LLC, condominios no garantizables y cierre desde el exterior, aunque su costo suele ser mayor.
Los prestamistas para inversionistas tampoco son todos iguales. Cada uno tiene su lista de países aceptados, sus límites de LTV, sus reglas para condominios y su penalidad por pago anticipado. Dos ofertas para el mismo caso pueden ser muy distintas.
Nosotros no somos prestamistas: presentamos su expediente a varios prestamistas y le mostramos las opciones lado a lado. Así funciona nuestro financiamiento para extranjeros en Miami, y lo mismo aplica en todo el país.
Enganche, reservas y origen de los fondos
10. ¿Cuánto enganche necesito y cuánto me pueden prestar?
El enganche típico para un extranjero ronda el 30% del precio de compra. Según el programa, la propiedad y su expediente, puede ir del 25% al 40%. En otras palabras, el préstamo suele llegar hasta cerca del 70% del valor (LTV).
El enganche sube cuando hay más riesgo: condominios no garantizables, condo-hoteles, rentas cortas sin historial o una cobertura de renta ajustada. Puede bajar un poco con un expediente sólido y una propiedad que renta bien.
En cuanto al monto, hay programas de hasta $5 millones, según el programa, aunque la mayoría trabaja con montos menores. Muchos programas también tienen un monto mínimo, así que una propiedad muy económica a veces conviene comprarla de contado.
Recuerde que el enganche no es todo el efectivo que necesita: debe sumar los costos de cierre y las reservas. Hacemos esa cuenta completa en nuestra guía sobre el enganche para extranjeros.
11. ¿Cuántas reservas me piden después del cierre?
Lo más común es entre 6 y 12 meses del pago completo de la propiedad, según el programa. Ese pago incluye capital, intereses, impuestos, seguro y cuota de condominio, lo que en inglés se llama PITI o PITIA.
Las reservas son dinero que debe quedarle disponible después de pagar el enganche y los costos de cierre. No se le entregan al prestamista: siguen siendo suyas. El prestamista solo verifica que existan y que usted pueda disponer de ellas.
Suelen pedir más reservas en préstamos grandes, cuando usted ya tiene otras propiedades financiadas o cuando el perfil tiene más riesgo. Pueden estar en una cuenta en EE. UU. o, en muchos programas, en su país, siempre que estén documentadas. Algunos prestamistas aceptan inversiones líquidas, como acciones, con un descuento sobre su valor.
Tener una cuenta en EE. UU. facilita pagar la cuota y demostrar las reservas. Le explicamos cómo abrirla en cuenta bancaria en EE. UU. para extranjeros.
12. ¿Puedo usar dinero que tengo en mi país para el enganche?
Sí. El enganche y las reservas pueden venir de cuentas en su país. La condición es que el dinero sea suyo, esté en el sistema bancario y usted pueda documentar de dónde salió. Es la situación más común entre los inversionistas latinoamericanos.
Lo que el prestamista quiere ver es un recorrido limpio: una cuenta de origen a su nombre, un saldo que se explica con su actividad y una transferencia desde esa misma cuenta hacia EE. UU.
Al cambiar su moneda, el banco le pedirá información sobre el motivo de la operación. En Colombia, por ejemplo, la compra de dólares para girar al exterior pasa por el mercado cambiario y lleva una declaración de cambio. Conserve ese soporte, porque forma parte del rastro que revisará el prestamista. Lo detallamos en nuestra guía para inversionistas colombianos en Florida.
¿El dinero viene de la venta de una propiedad, de un negocio o de una herencia? Guarde también la escritura, los estados financieros o los documentos de la sucesión.
13. ¿Cómo demuestro el origen de los fondos?
Con documentos que conecten el dinero con una fuente legítima y muestren cómo llegó a la cuenta desde la que va a girar. Los prestamistas de EE. UU. hacen esta revisión por sus políticas contra el lavado de dinero, y es donde más se demoran los expedientes de extranjeros.
Un expediente bien armado incluye:
- Estados de cuenta de los últimos meses de la cuenta de origen.
- Una carta breve que explique de dónde viene el dinero: ahorros, venta de un inmueble, utilidades de su empresa o una herencia.
- Soportes de cada depósito grande o inusual, como la escritura de venta o el acta de distribución de utilidades.
- Traducción certificada al inglés de los documentos clave.
En Argentina, por ejemplo, muchos ahorros en dólares estuvieron por años fuera del sistema bancario. Para un prestamista, el efectivo sin rastro no sirve: el dinero debe estar en una cuenta y su origen debe poder explicarse. Lo tratamos en la guía para inversionistas argentinos en Florida.
Si usted es una persona expuesta políticamente (PEP), espere preguntas adicionales. Es normal, y conviene anticiparlo.
14. ¿Cómo funcionan las transferencias internacionales y el cambio de moneda a dólares?
El dinero viaja por transferencia internacional (wire) en dólares. Sale de una cuenta a su nombre y llega a la cuenta de depósito en garantía (escrow) de la compañía de título. Antes, usted convierte sus pesos u otra moneda a dólares en su banco o en una casa de cambio regulada.
Tres reglas evitan la mayoría de los problemas:
- Misma cuenta, mismo titular. Gire desde la cuenta que documentó. Los envíos desde cuentas de terceros, incluso de familiares, generan demoras y preguntas.
- Con tiempo. Los giros internacionales pasan por bancos intermediarios y revisiones de cumplimiento. Envíe con anticipación y prevea las comisiones de esos bancos.
- Instrucciones confirmadas por teléfono. El fraude con instrucciones de giro falsas enviadas por correo es frecuente. Llame a la compañía de título a un número verificado antes de enviar.
Sobre el tipo de cambio: su préstamo y su cuota son en dólares, y la renta también. Si la renta cubre la cuota, su moneda local deja de importar mes a mes. En países donde las cuentas en dólares son comunes, como Paraguay, el paso del cambio se simplifica; lo vemos en la guía para inversionistas paraguayos en Florida.
Costos y condiciones del préstamo
15. ¿Por qué la tasa de interés es más alta para un extranjero?
Porque el prestamista asume más riesgo y más trabajo. No hay historial de crédito en EE. UU., sus ingresos y bienes están en otro país, y cobrar una deuda a alguien que vive fuera es más difícil. Además, en general, estos préstamos no los compran las agencias hipotecarias federales, sino inversionistas privados que exigen un rendimiento mayor.
No publicamos tasas porque dependen del día y del caso. Lo que sí podemos decirle es qué las mueve:
- Más enganche (un LTV menor) suele mejorar la tasa.
- Una cobertura de renta holgada también ayuda.
- Reservas abundantes y un expediente limpio reducen el riesgo percibido.
- El tipo de propiedad pesa: un condominio no garantizable o una renta corta cuestan más.
- Aceptar una penalidad por pago anticipado más larga a menudo baja la tasa.
Lo práctico es comparar ofertas completas para su caso, no tasas anunciadas. Una tasa baja con costos altos o una penalidad larga puede salir más cara.
16. ¿Qué costos de cierre debo esperar?
Los costos de cierre se dividen en cinco grupos. Su monto depende del precio, del préstamo, del condado y del prestamista, así que un porcentaje genérico sirve de poco.
- Costos del prestamista: originación, procesamiento y análisis del crédito (underwriting), además de puntos si usted decide pagar por una tasa menor.
- Terceros: avalúo, seguro de título, honorarios de la compañía de título o del abogado de cierre, y registro.
- Impuestos de Florida sobre la hipoteca: el impuesto de sellos (documentary stamp tax) sobre el pagaré y el impuesto intangible sobre la hipoteca. En otros estados las cargas son distintas.
- Prepagos y escrow: seguro de la propiedad (incluido viento y, si aplica, inundación), impuesto predial, intereses del primer período y cuota de condominio.
- Costos internacionales: transferencias, traducciones certificadas, apostillas, notario o consulado, mensajería y, si aplica, la creación de la LLC.
Antes de que usted decida, le presentamos por escrito todos los costos de cada opción: los del prestamista, los de terceros y los nuestros. Así compara números reales. En Florida, la sorpresa suele ser el seguro; lo explicamos en seguro para propiedad de inversión.
17. ¿Los préstamos para inversionistas tienen penalidad por pago anticipado?
Muchos sí. Es común que un préstamo para propiedad de inversión cobre una penalidad si usted lo paga por completo, vende o refinancia durante los primeros años. Es una de las condiciones que más conviene leer con calma.
La estructura típica es escalonada: un porcentaje del saldo que baja año a año hasta desaparecer después de un período definido. También hay penalidades fijas durante un plazo, y préstamos sin penalidad a cambio de una tasa mayor.
Antes de elegir, pregúntese cuánto tiempo piensa conservar la propiedad. Si planea vender o refinanciar pronto, una penalidad corta o nula puede valer la pena aunque la tasa sea más alta. Si piensa mantenerla muchos años, una penalidad más larga puede darle una mejor tasa. Revise también cómo trata la penalidad los abonos parciales a capital.
Si su plan incluye refinanciar más adelante, lea refinanciamiento de tasa y plazo frente a retiro de efectivo.
18. ¿Puedo pagar solo intereses?
Sí, en algunos programas. Un préstamo con período de solo intereses (interest-only) le permite pagar únicamente intereses durante los primeros años, sin abonar a capital. Después, la cuota sube porque el capital se paga en el plazo restante.
La ventaja principal es el flujo de caja: la cuota inicial es menor y la propiedad deja más renta libre. En algunos programas, además, la cobertura de renta se calcula con la cuota de solo intereses, lo que puede ayudar a calificar.
Las desventajas también son claras. Su deuda no baja durante ese período y, cuando termina, la cuota aumenta. Además, los prestamistas suelen reservar esta opción para expedientes más sólidos, con más enganche o mejor cobertura.
Tiene sentido si usted prioriza el flujo de caja o planea vender o refinanciar antes de que termine el período. Puede comparar ambas cuotas en nuestra calculadora DSCR.
Proceso y cierre a distancia
19. ¿Cómo es el proceso y cuánto tarda?
El proceso tiene cinco pasos, y casi todo se hace a distancia:
- Conversación inicial. Usted nos escribe por el formulario o por WhatsApp con la propiedad, el precio y su situación. Le respondemos en menos de 24 horas.
- Pre-calificación. Revisamos su perfil y la propiedad, sin afectar su crédito, y le decimos qué programas encajan. Pídala antes de firmar un contrato de compra.
- Documentos y opciones. Presentamos su expediente a varios prestamistas. Usted recibe una propuesta de términos (term sheet) normalmente en 3 a 5 días hábiles, una vez recibidos sus documentos, con todos los costos por escrito.
- Análisis del prestamista. El prestamista que usted elija ordena el avalúo, revisa el título y el seguro, y verifica fondos y documentos.
- Cierre. Usted firma desde su país o en EE. UU., gira los fondos y el prestamista desembolsa el préstamo.
El cierre toma típicamente de 3 a 4 semanas, según el avalúo, el título y su documentación. Al negociar la compra, pida un plazo de financiamiento realista en el contrato. Tiene el resumen del proceso en nuestra página de hipoteca para extranjeros.
20. ¿Qué documentos necesito?
Un expediente típico de extranjero incluye:
- Pasaporte vigente de cada comprador y garante.
- Visa o registro I-94, si el prestamista lo pide.
- Dos cartas de referencia bancaria de su país.
- Estados de cuenta recientes que muestren el enganche, los costos de cierre y las reservas.
- Una explicación escrita del origen de los fondos, con sus soportes.
- Documentos de la LLC, si compra a nombre de una: acta de constitución, acuerdo operativo y EIN.
- Contrato de compraventa o, si refinancia, título, póliza de seguro y contratos de arrendamiento vigentes.
- Traducción certificada al inglés de todo documento que no esté en inglés.
Un consejo que evita demoras: revise que su nombre aparezca igual en todos los documentos. Con dos apellidos, una diferencia entre el pasaporte, el estado de cuenta y la LLC genera preguntas y cartas adicionales.
La lista completa, con ejemplos, está en documentos para un préstamo de propiedad de inversión.
21. ¿Puedo cerrar sin viajar a Estados Unidos?
Sí. La mayoría de los extranjeros cierra desde su país. Las opciones dependen del prestamista y de la compañía de título, que deben aprobarlas con anticipación:
- Notario en su país, con apostilla. Usted firma ante un notario local y apostilla los documentos. Colombia, México, Argentina, Chile y Perú forman parte del Convenio de La Haya sobre la Apostilla.
- Consulado o embajada de EE. UU. Usted firma ante un funcionario consular. Las citas para servicios notariales pueden ser escasas, así que conviene reservar temprano.
- Poder notarial. Una persona de su confianza firma en EE. UU. en su nombre, con un poder que la compañía de título aprobó de antemano.
- Notarización remota en línea. Algunos prestamistas la aceptan; otros no.
Después de firmar, los originales viajan por mensajería a la compañía de título. Planee también los giros para que los fondos lleguen antes de la fecha de cierre. Lo explicamos paso a paso en cómo cerrar desde el exterior.
22. ¿Cómo funciona el avalúo y qué pasa si sale por debajo del precio?
El prestamista encarga el avalúo a un tasador independiente, y usted lo paga como parte de los costos. El tasador visita la propiedad y la compara con ventas recientes similares. En propiedades de renta, el informe suele incluir un análisis de renta de mercado, que sirve para calcular la cobertura.
El préstamo se calcula sobre el menor valor entre el precio de compra y el avalúo. Si el avalúo sale por debajo del precio, usted tiene cuatro caminos:
- Renegociar el precio con el vendedor.
- Poner más enganche para cubrir la diferencia.
- Pedir una reconsideración del valor con ventas comparables que el tasador no usó.
- Retirarse, si su contrato todavía tiene vigente una condición de financiamiento o de avalúo.
En condominios, el prestamista también revisa el edificio mediante un cuestionario de la asociación. Detallamos las opciones en tipos de avalúo para inversionistas.
Tipos de propiedad, LLC y refinanciamiento
23. ¿Puedo comprar a nombre de una LLC?
Sí. Comprar a nombre de una LLC de EE. UU. es habitual entre extranjeros, y muchos programas lo aceptan. Usted puede formarla en Florida o en otro estado, con uno o varios socios.
Tenga en cuenta tres puntos:
- Garantía personal. Aunque el préstamo sea de la LLC, los socios principales normalmente firman una garantía personal.
- Documentos. El prestamista revisa el acta de constitución, el acuerdo operativo, el EIN y quién controla la compañía.
- Obligaciones ante el IRS. Una LLC de un solo dueño extranjero debe presentar cada año el Formulario 5472, junto con un Formulario 1120 pro forma. La multa por no presentarlo es de $25,000.
La LLC separa la responsabilidad y ordena la inversión, sobre todo si tiene socios. Pero, por sí sola, no lo protege del impuesto sucesorio de EE. UU. (vea la pregunta 30). Comparamos las opciones en comprar a través de una LLC.
24. ¿Se pueden financiar condominios en Miami, incluidos los no garantizables y los condo-hotel?
Sí, aunque cada edificio se evalúa por separado. Un condominio “garantizable” (warrantable) cumple las normas de Fannie Mae para el proyecto; uno “no garantizable” no las cumple. Muchos prestamistas para inversionistas financian ambos, con más enganche en los no garantizables.
Las causas más comunes para que un edificio sea no garantizable son servicios tipo hotel, un solo dueño con muchas unidades y demasiado espacio comercial. También pesan los litigios de la asociación y las reparaciones críticas pendientes.
En Florida, este último punto pesa mucho desde las reformas posteriores al colapso de Surfside. Los edificios de condominio de tres o más pisos habitables deben pasar una inspección estructural (milestone inspection) al cumplir 30 años. La autoridad local puede exigirla a los 25, y luego se repite cada 10 años. También necesitan un estudio de reservas estructurales (SIRS) cada 10 años, y la asociación ya no puede renunciar a esas reservas. Resultado: cuotas más altas y cuotas extraordinarias en muchos edificios antiguos.
Antes de firmar, pida el presupuesto de la asociación, el SIRS, el informe de inspección y cualquier cuota extraordinaria aprobada. Los condo-hoteles tienen menos prestamistas y piden más enganche; lo vemos en cómo financiar un condotel.
25. ¿Puedo financiar una propiedad para renta corta tipo Airbnb?
Sí, en algunos programas. La renta corta se puede financiar, pero los prestamistas la evalúan con más cautela que un alquiler anual. Si la propiedad ya tiene historial, usan sus ingresos reales; si no, una proyección de mercado con supuestos conservadores.
Antes de comprar, confirme tres permisos distintos:
- La ciudad o el condado. Algunas ciudades del sur de Florida, como Miami Beach, restringen fuertemente la renta corta en muchas zonas residenciales.
- El edificio o la comunidad. Muchas asociaciones exigen plazos mínimos de alquiler o limitan cuántas veces al año se puede rentar una unidad.
- Los impuestos. La renta corta paga impuestos estatales y locales sobre el alquiler, además del impuesto sobre la renta.
En zonas turísticas como Orlando y Kissimmee hay comunidades diseñadas para renta vacacional; en otras, la renta corta está prohibida. Espere un enganche y unas reservas mayores. Si la propiedad no tiene historial, lea renta corta sin historial.
26. ¿Puedo financiar edificios multifamiliares, locales comerciales o varias propiedades?
Sí. Los programas para extranjeros cubren mucho más que casas y condominios. Las propiedades de 2 a 4 unidades se califican de forma parecida a una casa: con la renta del conjunto.
Los edificios de 5 o más unidades, los locales comerciales y las propiedades de uso mixto se analizan como un negocio. El prestamista mira el ingreso operativo neto, la lista de inquilinos (rent roll) y los resultados de los últimos doce meses (T-12). Con eso calcula la cobertura de la deuda del edificio. Se piden más documentos, pero la lógica es la misma: la propiedad debe pagar su deuda.
También puede tener varias propiedades financiadas. Cada préstamo se califica por separado, aunque las reservas exigidas suben con cada propiedad adicional y algunos prestamistas limitan cuánto prestan a un mismo inversionista. Para carteras más grandes existen préstamos que agrupan varias propiedades en una sola hipoteca.
Si está mirando un edificio, lea nuestra guía para el inversionista extranjero en edificios de apartamentos.
27. ¿Puedo sacar efectivo de una propiedad que compré de contado?
Sí. Muchos inversionistas latinoamericanos compran de contado y después quieren recuperar parte de ese capital. Un refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out) se lo permite, aunque usted sea extranjero.
Hay dos situaciones habituales:
- Poco después de comprar. Algunos programas permiten retirar efectivo pronto, normalmente hasta lo que usted invirtió y documentó en la compra.
- Después de un tiempo. Pasado el período de espera que pida el programa (seasoning), el préstamo se basa en el avalúo actual. Ese valor puede ser mayor que su precio de compra.
En un cash-out, el LTV máximo suele ser menor que en una compra. El prestamista también revisará el título, el seguro y los contratos de arrendamiento. El dinero puede girarse a su cuenta en EE. UU. o a su cuenta en su país.
Los plazos de espera cambian según el prestamista; los explicamos en requisitos de seasoning.
Impuestos y salida
Este artículo es información general, no asesoría fiscal; coordinamos con contadores especializados en cada expediente.
28. ¿Qué impuestos pago por la renta y qué declaración debo presentar?
Por defecto, la renta que un extranjero recibe de una propiedad en EE. UU. paga un impuesto del 30% sobre el monto bruto, sin deducciones. Normalmente lo retiene el inquilino o el administrador de la propiedad.
La alternativa que usa la mayoría de los inversionistas es la elección de la sección 871(d). Con ella, la renta se trata como ingreso de un negocio en EE. UU.: usted deduce intereses, depreciación, impuestos, seguro, cuotas y mantenimiento, y paga impuesto solo sobre la ganancia neta. Para eso entrega el Formulario W-8ECI a quien le paga la renta y presenta cada año la declaración 1040-NR, para la que necesita un ITIN. El IRS lo explica en su página sobre bienes raíces de extranjeros no residentes en EE. UU.
Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta personal. Pero su país probablemente grava su renta mundial. México y Chile tienen tratado tributario con EE. UU.; Colombia, Argentina, Brasil, Perú y Paraguay no. Aun sin tratado, muchos países reconocen como crédito el impuesto pagado en EE. UU. Pregunte también por la declaración de activos en el exterior que exija su país.
29. ¿Qué es FIRPTA y qué pasa cuando vendo?
FIRPTA es la ley que obliga al comprador a retener una parte del precio cuando el vendedor es extranjero. La retención general es del 15% del precio bruto de venta, no de la ganancia. En la práctica, la compañía de título la descuenta al cierre y la paga al IRS.
Esa retención es un anticipo, no el impuesto final, que se calcula sobre la ganancia. Si le retuvieron de más, usted recupera la diferencia al presentar la declaración 1040-NR del año de la venta. También puede pedir, antes del cierre, un certificado de retención (Formulario 8288-B) para reducirla a lo que estima deber.
Dos consejos prácticos. Primero, tenga su ITIN listo: sin él no puede aplicar la retención como crédito en su declaración. Si declara la renta cada año, ya lo tendrá. Segundo, planee el certificado de retención con su contador antes de poner la propiedad en venta.
Hay excepciones limitadas cuando el comprador va a vivir en la propiedad y el precio no supera ciertos límites. Lo explicamos en qué es FIRPTA.
30. ¿Qué pasa con el impuesto sucesorio si fallezco siendo dueño de una propiedad en EE. UU.?
Es el riesgo que más pasan por alto los inversionistas latinoamericanos. Si usted fallece siendo dueño directo de un inmueble en EE. UU., ese inmueble puede pagar impuesto sucesorio federal. Para un extranjero no residente, la declaración (Formulario 706-NA) es obligatoria si sus bienes en EE. UU. superan $60,000, y las tasas llegan al 40%.
La diferencia con un ciudadano es enorme: en 2026, un ciudadano o residente de EE. UU. tiene una exención de $15 millones. Además, ningún país de América Latina tiene tratado de impuesto sucesorio con EE. UU.
Hay formas de planificar, pero deben definirse antes de comprar o al reestructurar:
- Una LLC de EE. UU. de un solo dueño, por sí sola, normalmente no resuelve el problema.
- Las estructuras con sociedades extranjeras, fideicomisos o seguros de vida existen, pero tienen costos y deben diseñarse con un abogado y un contador.
- La deuda hipotecaria puede reducir la base gravable en ciertos casos, según cómo esté estructurada.
Si la propiedad está a su nombre, sus herederos también enfrentarían un proceso sucesorio en Florida. Más detalles en impuesto sucesorio para extranjeros.
¿Tiene un caso concreto?
Cuéntenos qué propiedad tiene en mente, su precio o valor y cómo piensa comprar o refinanciar. Revisamos su caso, le decimos qué programas encajan y, con sus documentos, le presentamos opciones de varios prestamistas con todos los costos por escrito.
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