FIRPTA e intercambios 1031 pueden trabajar juntos — un vendedor extranjero de bienes raíces en EE. UU. puede diferir el impuesto a la ganancia igual que cualquier inversionista americano, pero solo si la retención se resuelve antes del cierre. Muchos dueños extranjeros escuchan «15 por ciento del precio bruto» y asumen que diferir es imposible. No lo es. FIRPTA e intercambios 1031 son dos reglas separadas, y coordinarlas temprano lo es todo. Este artículo es información general, no asesoría fiscal; coordinamos con contadores especializados en cada expediente.
Sí, los vendedores extranjeros pueden intercambiar
La Sección 1031 no excluye a los dueños extranjeros. Venda su renta en EE. UU., compre una propiedad de reemplazo de valor igual o mayor, reemplace la deuda, y la ganancia sigue diferida. Todos los plazos de nuestra guía de plazos del intercambio 1031 aplican por completo: 45 días para identificar, 180 días para cerrar, y un intermediario calificado guardando los fondos todo el tiempo.
La trampa: la retención ignora su intercambio
Aquí está el problema. FIRPTA ordena a su comprador retener el 15 por ciento del precio bruto por regla general — aunque el intercambio signifique poco o ningún impuesto final. En una venta de $1,000,000, son $150,000 que salen de los fondos que su intermediario necesita reinvertir. El intercambio puede sobrevivir en el papel mientras el efectivo faltante crea boot gravable o lo obliga a poner dinero en el cierre de reemplazo.
Cómo encajan FIRPTA e intercambios 1031
El puente es un certificado de retención. Presentado ante el IRS en el Formulario 8288-B antes del cierre de su venta, explica que la transacción califica para no reconocimiento bajo la Sección 1031 y pide que la retención se reduzca o elimine. Mientras la solicitud está pendiente, el agente de cierre guarda el 15 por ciento en escrow en lugar de enviarlo al IRS — el mismo mecanismo que cubrimos en reducir la retención FIRPTA. Ese formulario es lo que permite que convivan FIRPTA e intercambios 1031. Un intercambio simultáneo sin boot en efectivo tiene su propio procedimiento de aviso, pero casi todos los intercambios reales son diferidos, así que planifique con el certificado.
Prepare esto antes de publicar la venta
- ITIN: el 8288-B exige un número de identificación fiscal de EE. UU. — solicítelo con semanas de anticipación si no lo tiene.
- Intermediario calificado: contratado antes del cierre de su venta, y con experiencia con vendedores extranjeros.
- Formulario 8288-B: preparado con su contador especializado y presentado a más tardar el día del cierre.
- Financiamiento del reemplazo: una preaprobación DSCR para extranjeros dimensionada a sus metas de valor igual o mayor y reemplazo de deuda.
Un caso típico
Una vendedora de Buenos Aires cierra su fourplex de Orlando en $900,000. Su contador presenta el 8288-B citando el intercambio, así que $135,000 quedan en escrow en lugar de irse al IRS. Su intermediario guarda el resto mientras ella identifica un edificio de ocho unidades en Tampa de $980,000 en el día 38. Un préstamo DSCR para extranjeros cierra en el día 110 con la deuda totalmente reemplazada, llega el certificado, se libera el escrow, y toda la ganancia sigue diferida.
¿Va a intercambiar como vendedor extranjero?
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Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
