Las reglas del cash-out cambian según el tipo de propiedad: el LTV máximo, el DSCR mínimo y los documentos se mueven al pasar de una casa de renta a un condominio o a un edificio comercial. Muchos inversionistas creen que unas mismas reglas del cash-out aplican a todo su portafolio. En realidad, los prestamistas evalúan primero la clase de activo y después al comprador. Conocer los límites de cada propiedad antes de aplicar le ayuda a sacar el capital correcto en las mejores condiciones.
Por qué varían las reglas del cash-out
Todo prestamista se hace la misma pregunta: ¿qué tan fácil sería revender esta propiedad si el préstamo falla? Las casas se venden rápido, así que logran el mayor apalancamiento. Los condominios dependen de la salud de su asociación, y los edificios comerciales dependen de sus inquilinos. Fannie Mae publica límites de LTV distintos por tipo de propiedad justo por esta razón, y los prestamistas DSCR y comerciales escriben sus reglas del cash-out con la misma lógica.
Casas y propiedades de 2–4 unidades
Las casas de renta unifamiliares logran las mejores condiciones de cash-out en el mundo DSCR. La mayoría de los programas permite 70 a 75 por ciento LTV al cumplir el seasoning, normalmente de tres a seis meses. Los dúplex y hasta los fourplex quedan cerca, típicamente unos cinco puntos abajo. Antes de ordenar el avalúo, confirme que la renta cubre el nuevo pago con nuestra calculadora DSCR.
Condominios, condotels y edificios grandes
Los condominios warrantable suelen ceder unos cinco puntos de LTV frente a una casa, y el prestamista revisa el presupuesto y el seguro de la asociación. Los condotels y los condominios non-warrantable pasan a programas especializados, donde 60 a 65 por ciento es lo común. Los edificios de cinco o más unidades entran al terreno comercial. Ahí, el préstamo se calcula sobre el ingreso neto operativo, se exige un DSCR de 1.20x a 1.25x y es común pedir reservas.
Límites típicos de cash-out por tipo de propiedad
- Casa de renta unifamiliar: hasta 75 por ciento LTV con buen DSCR y seasoning cumplido.
- 2–4 unidades: normalmente alrededor de 70 por ciento, contando las rentas de todas las unidades.
- Condominio warrantable: 65 a 70 por ciento, más la revisión de la asociación.
- Condotel o non-warrantable: 60 a 65 por ciento mediante programas DSCR especializados.
- 5+ unidades y uso mixto: 65 a 70 por ciento, calculado sobre NOI y debt yield.
Un caso típico
Un inversionista tiene un triplex libre de deuda en West Palm Beach con un valor cercano a $600,000. Las tres unidades rentan $5,700 al mes en total. Un prestamista DSCR le ofrece un cash-out del 70 por ciento, es decir $420,000, y las rentas cubren el nuevo pago con un DSCR de 1.27x. Como un triplex sigue siendo residencial, el cierre es igual al de cualquier refinanciamiento de renta — sin reportes comerciales. El inversionista usa el dinero como enganche para dos rentas más.
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Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
