Un préstamo DSCR es una hipoteca que te califica con el ingreso de renta de la propiedad, no con tu ingreso personal — sin declaración de impuestos, sin W-2, sin verificación de empleo. Para inversionistas que deducen agresivamente o tienen varias propiedades, suele ser el camino más limpio para seguir comprando.
El ratio, en términos simples
DSCR significa debt service coverage ratio (ratio de cobertura de deuda): la renta mensual de la propiedad dividida entre el pago mensual completo — capital, interés, impuestos, seguro y cuota de HOA si aplica. Una renta de $2,500 contra un pago de $2,000 es un DSCR de 1.25 — la propiedad genera 25% más de lo que cuesta mantenerla.
Un DSCR de 1.0 es el punto de equilibrio. La mayoría de los prestamistas buscan entre 1.0 y 1.25, aunque algunos programas aceptan menos de 1.0 con un enganche mayor.
Por qué los inversionistas lo usan
- Sin documentación de ingresos. Tus impuestos se quedan en el cajón. La propiedad se califica sola.
- Sin límite de propiedades financiadas. Los préstamos convencionales te limitan a diez; a los prestamistas DSCR no les importa.
- Puedes cerrar en una LLC. La mayoría de los préstamos DSCR se otorgan a la entidad, algo que un préstamo convencional no permite.
- La renta corta cuenta. Muchos programas aceptan ingresos de Airbnb o proyecciones de renta de mercado en lugar de un contrato de arrendamiento.
Cómo se califica
Espera un puntaje de crédito mínimo de 660–680, un enganche de 20–25% y algunos meses de reservas. El avalúo incluye un estudio de renta de mercado — ese número, no tu palabra, determina el ratio.
Un caso típico
Un escenario que veo seguido: un inversionista con buenas rentas pero una declaración de impuestos que casi no muestra ingresos, porque la depreciación se los comió. El banco dice que no. Un prestamista DSCR ve el dúplex que renta $3,400 contra un pago de $2,700 — un ratio de 1.26 — y lo aprueba sin un solo talón de pago.
Corre tus números primero
Antes de hacer una oferta, usa nuestra calculadora DSCR para ver dónde cae el ratio. Luego cuéntanos de tu operación — la pre-evaluamos en 24 horas, en inglés o en español.
Por Andres Jara — Alpha Equity Lending (NMLS #1855083). Más de 20 años en financiamiento de bienes raíces, maestría en Finanzas, e inversionista y arrendador activo en el sur de Florida.
